Sisukord
Varasemalt olid eluruumide üürilepingutes keelatud kokkulepped, milles lepiti kokku üürniku poolt leppetrahvi tasumise kohustuses, remondifondi kulude kandmises või kohustuses tagastada üüriese ilma hariliku kulumise ja halvenemise tunnusteta.
Alates 14.01.2021, kui jõustuvad võlaõigusseaduse muudatused, on kokkuleppevabadus üürilepingutes varasemast suurem ning üürileandja positsioon paranenud.
Seadusemuudatused annavad muuhulgas võimaluse järgmisteks kokkulepeteks:
Mitterahalise kohustuse olulisel rikkumisel võivad pooled kokku leppida leppetrahvis
Mitterahaliste kohustustena, milliste rikkumiste juhuks võib näha ette leppetrahvi, on näiteks keeld pidada üüriesemel koduloomi, suitsetada üüripinnal, pidevalt häirida naabreid ülemäärase müraga öötundidel või isegi jätta vahetamata suitsuanduri patarei.
Kuigi on lubatud kokku leppida leppetrahvis, siis üürniku kaitseks on leppetrahvi suurus piiratud. Nii ei või ühe rikkumise eest määratav leppetrahv ületada 10% ühe kuu kokkulepitud üürist, kõrvalkuludest ja korrashoiu- ning parenduskuludest. Teiseks ei tohi ühes kalendrikuus nõutavate leppetrahvide summa ületada 20% üürist ja viidatud kuludest.
Viimaks, kokkulepe, millega kohustutakse üürniku tasumast leppetrahvi rahaliste kohustuste (nt üüritasu maksmise, kõrval- või korrashoiu- ja parenduskulude kandmise) rikkumise eest üürniku poolt, on jätkuvalt tühine. Üürileandja jaoks on üürniku rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise korral ette nähtud viivis, milline on kokkuleppe puudumisel 8% aastas või kokkuleppe olemasolul lubatud kuni 24% aastas tähtaegselt tasumata summast.
Remondifond üürniku maksta?
Praktikas on levinud, et vastava kokkuleppe korral maksab üürnik kõrvalkulude hulgas ka igakuist remondifondi. Tegelikult ei kuulu remondifondi makse kõrvalkulude hulka ega ole seni olnud lubatav sõlmida kokkulepet remondifondi tasumises üürniku poolt (kuivõrd seadus nägi ette, et üksnes eseme kasutamisega vahetult seonduvate kulude hüvitamist võis üürniku käest nõuda ja üürniku poolt hoone remondifondi tasumise kohustuses kokku leppimine oli tühine).
Edaspidi võimaldatakse pooltel kokku leppida, et mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses võib remondifondi tasumise kohustuse ette näha üürnikule. Eelviidatud abstraktselt sõnastud piiranguid võiks lühidalt selgitada nii: kui hoones tehakse üksikuid parandustöid (nt teostatakse koridori või katuse hooldust) ning ei teostata pikaajalise mõjuga, suure laenu võtmist vajavaid ja ulatuslikke rekonstrueerimistöid (nt vahetatakse katus välja), võib vastavad kulutused jätta üürniku kanda.
Seejuures puudutab muudatus üksnes hoone kui terviku ja mitte üksiku elamispinna korrashoiu- ja parendamiskulusid. See tähendab, et näiteks kortermaja puhul võib üürniku kanda jätta kaasomandis oleva osa korrashoiu- ja parenduskulud (nt fassaad, koridorid, katus, kelder jmt). Samuti seda, et konkreetse korteri kulutuste hüvitamises kokku leppida ei või.
Võib kokku leppida üürniku kohustuses tagastada üüriese ilma hariliku kulumise ja halvenemise tunnusteta või hüvitada kulumine ja halvenemine üürileandjale
Varasemalt lähtus seadusandja eeldusest, et asja kasutamisest tekkiva hariliku kulumise ja halvenemise kulu peab üürileandja arvestama üüritasu sisse ning üürniku teha oli üksnes pisipuuduste kõrvaldamine.
Muudatuste jõustumise järgselt võivad pooled kokku leppida, et pärast üürilepingu lõppemist tagastab üürnik asja sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamise kohane kulumine või halvenemine või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Ehk asja tavapärasest kasutamisest tekkinud kulumine ja halvenemine võib edaspidi olla üürniku kõrvaldada.
Siinkohal peab eraldi rõhutama, et seadusandja ei ole muudatusega võimaldanud kokku leppida, et üürnik kõrvaldab sellised puudused, mis ei ole tekkinud just asja kasutamisest üürniku poolt (nt hakkas üürilepingu kehtivuse jooksul katus lekkima) või mis on tekkinud mittekohasest kasutamisest üürniku poolt (nt puuris üürnik lakke augu), vaid üksnes siis, kui üürnik on kasutanud asja korrapäraselt ja õigesti ja asi on loomulikult kulunud (nt kulub parketi pealt lakk maha, köögimööblist eemalduvad liimitud tükid, loomad ja lapsed tekitavad kipsseintesse täkkeid vmt).
Kokkuvõttes parendavad vastuvõetud muudatused üürileandja positsiooni ning võimaldavad sõlmida erinevaid kokkuleppeid, mille sisu täpselt paika panna läbirääkimiste käigus.
