Sisukord
Erisugused kinnisvaraga tehtavad tehingud peavad üldjuhul olema sõlmitud notariaalselt, eelkõige kinnisvara ostu-müügitehingu korral. Sama kehtib ka kinnisvara võõrandamiseks sõlmitava eellepingu puhul, mis kohustab pooli tulevikus sõlmima kinnisasja müügilepingut vastavalt eellepingus kokkulepitud tingimustele.
Broneerimislepingud esitavad väljakutseid
Samas ei ole seadus otseselt vorminõudega reguleerinud praktikas alatihti sõlmitavaid nn broneerimislepinguid, millega müüja kohustub (tasu eest) teatud perioodi jooksul hoiduma kinnistu võõrandamisest kolmandatele isikutele. Säärased lihtkirjalikud (või koguni suulised) broneerimislepingud on tihtipeale vaidluste aluseks, eriti olukordades, kus üks pool peab seda ülalkirjeldatud eellepinguks, ning ajab taga selle tühisust vorminõude täitmata jätmise tõttu.
Millal on tegemist broneerimislepinguga
Hiljutine Riigikohtu otsus (nr 2-20-14179) on broneerimislepinguna käsitletavate lepingute ringi veelgi kitsamaks tõmmanud. Nimelt peab broneerimisleping olema eelkõige suunatud üksnes kinnisasja „broneerimisele“, mis tähendab, et broneerimisleping ei tohi kohustada isegi kaudselt kumbagi poolt kinnisasjaga tehingut tegema. Lepingust johtuvaid kohustusi tuleb aga broneerimislepingu puhul hinnata eelkõige tasu maksmise kohustuse üksikasjade ja selle tasu suuruse alusel.
Tuleb hinnata kokkuleppega kaasnevat rahalist tagajärge
Kui leping näeb konkreetse kinnisasja omandamata või võõrandamata jätmise puhul ette rahaliselt ebasoodsa tagajärje või muu rahalise sanktsiooni, on tegemist (kaudselt) kohustava lepinguga, kuna selline negatiivne tagajärg pärsib osalise otsustusvabadust. Teisisõnu, kui broneerimisleping sisaldab leppetrahvi juhuks, kui kumbki pooltest kinnistut ei omandada või ei võõranda, on see käsitletav pigem kinnisasja ostu-müügi eellepinguna, ning peab seetõttu olema sõlmitud notariaalselt.
Levinud juhtumid praktikas
Sarnaselt on praktikas levinud juhtum, kus broneerimisleping näeb kinnistu omandamisest huvitatud isikule ette rahalise koormise juhuks, kui kinnisasi jääb temast sõltuvatel asjaoludel omandamata. Teisisõnu, kui broneerimislepingu kohaselt jääb ostja ilma „broneerimise“ eest makstud summast, kui kinnisasja müügitehingut tema tõttu ei sõlmita, vastab see broneerimisleping pigem eellepingu tunnustele ning peab seetõttu olema sõlmitud notariaalses vormis, et olla kehtiv.
Broneerimislepingu eesmärk
Broneerimisleping on suunatud omandamisele (ja seetõttu allutatud notariaalsele vorminõudele) ka siis, kui „broneerimise“ eest makstav tasu ületab broneerimise eest mõistlikult makstavat summat. Seega ei saa müüja nõuda pelgalt broneerimise, st teatud perioodil kinnistu müümise hoidumisest kolmandatele isikutele, eest summat, mis moodustab olulise osa ostuhinnast. Ebamõistlikult suure broneerimistasu puhul ei ole enam tegemist vormivaba broneerimislepinguga, mistõttu tuleb see sõlmida notariaalselt.
Kehtiva kokkuleppe tagamine
Praktikas on tihtipeale tekkinud olukordi, kus müüja on „broneeritud“ hoone müüki küll kinni pidanud, kuid peab müügitehingu ärajäämisel broneerimise eest makstud summa siiski tagastama, kuivõrd broneerimisleping oli sõlmitud lihtkirjalikult, ent eeldas notariaalset vormi.
Sestap on kinnisasjatehingu osalistel alati kindlam sõlmida notariaalne eelleping, mis soovitud „broneerimist“ ka endas kätkeb.
Kui soovid abi kinnisasjatehingu jaoks vajalike lepingute koostamisega, võta meiega ühendust.
